因銀行信貸收緊，上半年房地產(chǎn)信托成為缺錢房企的“救命稻草”。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，上半年國內(nèi)14家大型地產(chǎn)商發(fā)行的房地產(chǎn)信托規(guī)模接近300億元。

    房地產(chǎn)信托之路被堵，房企脆弱的資金鏈更是“雪上加霜”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于銀行暫停銷售及信托公司受資本約束的影響而主動壓縮房地產(chǎn)信托，8月份以后，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量或顯著減少。如果按照用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模已達(dá)1670.1億元，房地產(chǎn)企業(yè)下半年的資金缺口或擴(kuò)大上千億元。

    房企借道信托融資忙

    房地產(chǎn)上市公司陽光[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]城（000671）僅今年5月到8月就發(fā)行了4款融資性房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，最高融資規(guī)?；蜻_(dá)34.5億元，部分利率高達(dá)17.5%。今年4月，該公司將一款去年成立、融資規(guī)模為5.4億元的信托計(jì)劃延續(xù)一年，如果加上這款產(chǎn)品，該公司4個(gè)月內(nèi)融資就接近40億元。

    陽光城5月13日公告，其持股75%的福建匯泰房地產(chǎn)發(fā)行“中信[簡介最新動態(tài)]陽光·匯泰股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”，初始規(guī)模不超過10億元，期限不超過36個(gè)月，利率為固定利率和浮動利率之和。

    僅隔一個(gè)多星期，陽光城發(fā)布公告稱，平安信托將對陽光城福建子公司設(shè)立信托計(jì)劃，資金規(guī)模不超過15.5億元，期限24個(gè)月。

    6月中旬，陽光城再次公告，該公司將通過華融信托發(fā)行國中星城集合資金信托計(jì)劃，資金規(guī)模不低于2億元，不高于4億元，期限24個(gè)月。8月初，陽光城公告，五礦信托將為其子公司福建金融國際中心設(shè)立信托計(jì)劃，資金規(guī)模不低于4億元，不高于5億元。其中2.2億-3.2億元用于向福建金融國際中心發(fā)放貸款，貸款期限24個(gè)月，利息高達(dá)17.5%。

    實(shí)際上，信托已經(jīng)成為大型房地產(chǎn)公司融資的重要渠道。據(jù)用益信托工作室對保利[簡介最新動態(tài)]、萬科[簡介最新動態(tài)]、榮安地產(chǎn)等發(fā)行較多信托產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行的簡要統(tǒng)計(jì)，其中萬達(dá)發(fā)行了8款產(chǎn)品，融資規(guī)模達(dá)到61億元；保利今年上半年發(fā)行了11款產(chǎn)品，融資規(guī)模共計(jì)44億元；而綠城發(fā)行了7款產(chǎn)品，融資規(guī)模達(dá)到38億元。而上半年大型房產(chǎn)商房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模高達(dá)293.6億元。

    信托渠道遇阻

    “房地產(chǎn)信托，今年估計(jì)沒啥戲了?！庇行磐薪缛耸拷赵谖⒉┥媳г埂榱藨?yīng)付監(jiān)管部門，不少信托界人士在討論：“如何讓房地產(chǎn)信托聞起來是投資類（在監(jiān)管部門那里才能報(bào)備通過），吃起來是融資類（投資者才會買）？”

    信托界人士發(fā)出這樣感慨的背景是，有關(guān)部門此前對20多家信托公司進(jìn)行了“窗口指導(dǎo)”：對房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降；對房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速。

    另有消息稱，10家信托公司被監(jiān)管部門約談，要求暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

    7月份，監(jiān)管部門電話通知各家銀行暫停房地產(chǎn)信托代銷?！皣?yán)格地說，銀行不能代銷信托產(chǎn)品，只能代理資金收付，但實(shí)際情況就是代銷?！蹦吵巧绦邢嚓P(guān)人士告訴筆者。銀行通常向客戶，主要是私人銀行客戶推薦信托產(chǎn)品。當(dāng)客戶和信托公司簽約后，銀行再收取一定比例的“渠道費(fèi)”。

    該人士介紹，規(guī)模較大的銀行基本上停止了代銷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但規(guī)模較小的銀行還在“偷著賣”，“只要監(jiān)管部門沒有掌握證據(jù)，就不能說我們還在代銷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。”

    但讓房地產(chǎn)信托遭到最致命打擊的是信托公司要在年底達(dá)到《信托公司凈資本管理辦法》要求?！掇k法》規(guī)定，信托公司凈資本不得低于人民幣2億元、凈資本不得低于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資本之和的100％等。而融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高，很多信托公司因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比較大使其風(fēng)險(xiǎn)資本趨緊甚至不足，不得不主動壓縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    信托公司2010年年報(bào)顯示，全行業(yè)凈資本規(guī)模最大的信托公司平安信托凈資本即將告急；全行業(yè)信托業(yè)務(wù)收入最多的信托公司中融信托面臨至少16億元的凈資本缺口。

    房企資金缺口擴(kuò)大

    實(shí)際上，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模已經(jīng)開始下降，收益率卻在上升，這表明房地產(chǎn)的信托融資渠道已經(jīng)不暢。

    據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，8月8日至14日，一周內(nèi)成立21款房地產(chǎn)信托計(jì)劃，募集資金33.99億元，占成立總規(guī)模的45.55%。但每款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均規(guī)模為1.62億元，較上周的2.62億元大幅下降。

    上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，收益率為9.81%。而7月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為361億元，收益率已經(jīng)上升到10.38%。照此計(jì)算，一旦房地產(chǎn)信托陷入停滯，房地產(chǎn)開發(fā)商資金缺口或擴(kuò)大千億元。

    用益信托工作室認(rèn)為，銀信合作和房地產(chǎn)信托作為大部分信托公司盈利的兩大來源，在日益嚴(yán)格的監(jiān)管下，其發(fā)展空間也越來越小。盡管如此，短時(shí)間內(nèi)銀信和地產(chǎn)信托仍將是信托公司的業(yè)務(wù)支柱，這也正好為信托公司尋求新的發(fā)展方向留下空間。信托公司不得不推陳出新，當(dāng)前高端財(cái)富管理便成為其發(fā)展的重要方向。

    但房產(chǎn)商如何在信托融資渠道受阻的情況下，彌補(bǔ)資金缺口卻成了難題。